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由于中小房企破产，预售商品房难交付，这让国内部分地区的银行相关贷款也受到波及。据《中国经营报》记者了解，2020年国内中小房地产企业倒闭数量超过500家，其中部分企业存在商品房预售难交付的情况，银行被迫向房企或个人追讨购房按揭贷款。同时，由于整体经济的原因，市场房贷“断供”现象明显增多，这也让该类贷款的风险有所攀升。
房企破产 银行追债
2021年1月19日，河南省郑州高新技术产业开发区人民法院集中公布了几份判决书，涉及到焦作中旅银行与郑州拓丰置业有限公司的债务纠纷。
2018年12月10日，刘某与拓丰置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定以302.2万元购买拓丰置业于郑州经济技术开发区的一套住宅，其中首付比例30%为90.77万元，而剩余购房款为银行贷款211.5万元。
按照合同约定，首付的付款时间为2018年12月10日，银行商业贷款付款时间为2019年3月10日，而房产交付时间为2019年12月30日之前。
2019年1月4日，刘某与焦作中旅银行签订了《个人购房借款合同》，约定贷款金额211.5万元，贷款期限30年，年化利率6.125%。
在法院审理中，刘某自认当时仅支付5万元的首付款，将银行贷款资金211.5万元悉数转给郑州拓丰置业有限公司。同时，由于郑州拓丰置业有限公司未按期交房，按照合约已经达到了《商品房买卖合同》解除条件。
对此，焦作中旅银行向法院起诉解除购房合同和借款合同，并追讨发放的期房按揭贷款及违约金。在一审判决中，焦作中旅银行的请求得到了法院的认同，但是房企目前破产状态却让还款仍有很大不确定性。
公开信息显示，郑州拓丰置业已于2020年12月25日被债权人申请破产，其实际控制人已经被列入了限制高消费名单。
事实上，由于期房交付违约，郑州拓丰置业有限公司还牵涉诸多诉讼，而其中按揭贷违约涉及到的银行业包括了建行等其他多家银行。
据记者了解，近两年是中小房地产企业的破产高峰期。人民法院公告网显示，去年一年时间，全国有超过500家房企破产，大部分是三四线城市的中小房企。
2021年1月28日，郑州市中级人民法院针对房企郑州大港置业有限公司破产重整案还专门召开新闻发布会。而这家公司的破产涉及不能按约交付300余套房屋及5000余平方米的拆迁安置房。
“有些购房者贷款买房之后，陷入了‘房’‘钱’两空的境地。这意味着房子没有交付或长期拖延交付，而银行贷款却要持续偿还。”一家股份制银行信贷部人士称。
他向记者透露，这种银行按揭贷款出现断供的概率很高，甚至会出现弃房也不偿还贷款的现象。如果企业破产，购房者也不偿还按揭贷款，那么银行也很难做。“银行对于房企销售期房的按揭贷款通常会让企业做担保，但是企业破产债务能追回多少也不好说。”
针对银行追讨按揭贷款的问题，该人士称：“按照相关法规，购房者是实际借款人，也应该是银行追债对象。但是，房屋交付出现问题属于开发商过错，购房者可以通过起诉解除购房及借款合同，银行则能够直接要求房企返还按揭贷款资金。”
记者在采访中了解到，由于将经营贷、消费贷等资金用于购房的灰色产业模式大行其道，也有部分期房购房者遭遇到房产无法交付的情况。因此，购房者很难通过起诉解除与银行的借款合同，银行也不会直接向房企进行讨债。
违约增加 监管趋紧
对于银行信贷业务来说，购房按揭贷款属于低风险业务，也在银行零售业务中具有很大的占比。但是，由于地产企业的倒闭或一些地区房价下跌，按揭贷款的风险较此前也有所上升。
据相关数据统计显示，2020年法拍房的数量相比2019年增加了143倍，而其中很大一部分是因为房贷的“断供”。
“房贷偿还出现问题基本上都是因为收入和房价两个原因。一方面，收入减少了或者失业了，偿还房贷的能力就变弱了。在家庭资金链出现问题后，房贷会越欠越多，最终房产被迫法拍；另一方面，则是部分地区的房价下跌严重，一旦房产的市值不及房贷，很多人会感觉到严重的心理落差，很可能选择抛弃房子。”一位城商行人士分析。
他认为，当前疫情对于不少行业的冲击仍然存在，这也意味着部分人群的收入会有明显降低，甚至出现失业的状态。如果个人或家庭的债务较多，那么房贷就会出问题。“很可能一部分人能够通过银行消费贷等其他负债方式进行挪腾，但是这只能解决燃眉之急，并不能解决根本性问题。”
上述城商行人士还向记者坦言，银行对于按揭更偏向于房主能够持续地偿还贷款，而不愿对房产进行资产处置。“处置资产的周期太长了，往往会有一定的损失，并且很容易引起纠纷和矛盾。”
在国家对房地产的调控下，目前银行对于房贷已经有收紧之势。2020年12月31日，央行、银保监会联合发文对房地产贷款比例设上限，严控流入购房端的资金。
“目前购房按揭贷款的利率略有上升，但是各家银行暂时额度还比较充裕。从监管角度看，对于房贷的管理明显加强，并可能开展相关的专项检查。下半年的房贷市场较往年大概率会紧一些。”上述城商行人士表示。
发表于 2021-2-6 12:11:27
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