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为让孩子有更好的学位，不少家长会选择购买一套二手房。然而在广州市越秀区，一家长与卖家签订合同后，卖家却说学位要留着自己用，还各种挑错非说是买家违约，双方闹上法庭。近日，记者了解到本案经越秀法院审理认定卖家违约，判决赔偿买家损失共计95万余元。
2020年7月13日，杨某夫妻（乙方）购买陈某（甲方）位于越秀区淘金路的某房产，签订《房屋买卖合同》，约定：成交价570万元；甲方签订本合同后不能按本合同约定将该物业售予乙方，应向乙方支付成交价10%的违约金。合同第十三页空白处有手写内容：“备注：甲方承诺于2022年1月30日前迁出广州市某学校的学籍。”签名处有杨某夫妻及陈某的签名。
同日，双方与房地产代理公司签订《中介服务三方协议(买卖)》。同年7月31日，杨某向房地产代理公司转账43500元作为中介费。
后杨某一直要求陈某配合协助其办理网签、按揭等手续，陈某却一直拖延。在协商过程中，陈某表示，涉案房屋学位其本人仍需使用，无法在合同约定期限内迁出且涉案房屋不再出售。
2021年4月14日，陈某以杨某夫妻未履行付款义务为由主张解除合同，并退回杨某支付的定金10万元。
杨某认为，双方签订的合同合法有效，但陈某一直拖延且明确表示不再出售房屋，其有权解除涉案房屋合同并要求陈某支付违约金，赔偿中介费、房屋增值损失等。
诉讼过程中，杨某申请对涉案房屋从房屋买卖合同约定的成交价格到2021年4月14日的房屋市场价值的增值价格进行评估。经评估，涉案房屋的增值价格为1823100元。
广州市越秀区人民法院一审判决：杨某夫妻与陈某于2020年7月13日签订的《房屋买卖合同》于2021年6月9日解除；陈某向杨某夫妻支付违约金57万元；陈某向杨某夫妻赔偿中介费43500元、房屋增值损失341550元。该判决已生效。
法官说法： 卖方违约行为 已造成买方损失
越秀区人民法院梁志铭法官表示，合同应当诚信履行，即使合同一方不愿意继续履行，也应该与对方沟通，协商一致解除合同，并承担相应责任。
法官认为，该案中，卖方表示买方仅支付了定金，未支付剩余购房款，乍一看似乎是买方违约，但查明案情后发现，买方未及时付款的原因是卖方迟迟不配合办理网签手续，网签是办理按揭的前提，在卖方不配合网签导致买方无法办理按揭手续，买方在此情况下迟延支付房款的，不引起买方的违约责任。
因合同无法履行，涉案房屋价值已大幅上升，买方再购置同样房屋的成本增加，即卖方的违约行为已造成买方损失。因买方未实际支付合同总价款570万元，依照可预见性原则计算可得利益时，应与已支付的成本相对应，根据本案合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，酌情房价溢价50%作为买方的可得利益损失。违约金具有损失填补功能，在本案违约金不足以弥补买方损失的情况下，卖方还应赔偿房屋差价损失341550元。
新快报记者 杨喜茵
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发表于 2022-7-21 13:27:53
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