来源 | 南方日报
正因房贷额度收紧、利率上涨而烦恼的黄小姐最近接到了一个让人“心动”的推销电话——办理经营贷款替代按揭贷款。
“年化利率最低3.85%，可贷20年；条件允许还可以贷30年，3天可以放款，比房贷放款更快、利率更低。”电话里自称是银行客户经理的人极力向其推销通过经营贷款买房。
南方日报记者调查发现，2021年以来，因房贷额度收紧，不仅贷款中介以此向购房者推销经营贷款、信用贷款买房，部分银行一线客户经理甚至主动为客户介绍使用经营贷方式购房。
信贷资金违规流入楼市一直是监管严打的领域。
但南方日报记者对广州地区的20多家主要的商业银行及多家贷款中介进行暗访后发现，通过经营贷、消费贷等方式套取房贷，已经形成一条成熟的灰色产业链，成为扶持中小微企业的抵押经营贷，以及提振消费的消费贷等信贷资金违法流向楼市的“暗门”。
高压之下，经营贷、消费贷屡禁不止地违规流向楼市背后，也暴露了部分银行贷款审核上的诸多漏洞。
看得到的诱惑 500万贷款20年少交166万利息
“如果你担心房贷的放款时间问题，可以考虑做经营贷，最长可贷20年；如果没有营业执照，可以考虑办消费贷，夫妻二人最高可办理200万元。”1月26日，浦发银行广州环市东支行客户经理向前来询问房贷业务的记者主动“推荐”使用经营贷和消费贷替代额度紧张的个人按揭贷款。
这并非个案。近日，在记者暗访的21家银行中，多家银行客户经理主动介绍利用经营贷、信用贷买房的“捷径”。如当记者告知名下无公司可借款时，广发银行环市东支行客户经理主动为记者介绍，称申请经营贷不需本人名下有公司，“法人可以不是你，占股10%以上，直接可以以你的名义申请经营贷”。招商银行广州万博支行客户经理则引导记者使用该行“小微经营贷”，不需房产抵押，“只需要填写你的公司名称就行了”。
甚至有银行工作人员手把手向记者传授买房的“技巧”。“可以先全款买房，之后立马再做一笔经营贷。”兴业银行广州华景新城社区支行客户经理主动向记者介绍利用经营贷。客户准备三成首付款，向垫资方借余下七成尾款后全款买房，过户后再将房产抵押给银行，通过该笔经营贷将钱还给垫资方。“如果有需要，我们可以帮你找垫资公司。”
此外，部分银行客户经理在记者询问是否可以办理信用贷、经营贷购房时，给出了肯定答案。如工商银行天丰支行客户经理、民生银行天河支行客户经理均向记者表示，可办理信用贷通过第三方企业刷取提现后用于购房。
除了银行，更为积极主动进行推销的是和银行进行合作的各类贷款中介。“仅过去一周，我至少接过六七个电话推介类似的贷款方式。”黄小姐告诉记者，现在各家银行房贷放款普遍要等3个月，但这些违规的贷款方式，贷款中介称最快3天可放款。
对黄小姐来说，诱人的除了放款速度，还有利率。黄小姐告诉记者，她现在要买的是二套房。目前各家银行利率普遍为5.4%。若贷款500万元，贷款20年，本息共计1010.76万元。而按照贷款中介说法，经营贷最低利率3.85%，贷款20年，本息共计843.85万元。“利息相差166.91万。”
“不仅新购房屋，我们甚至帮助一些客户‘置换’出年利率5％以上的房贷，省下大笔利息支出。”林和西一家贷款中介告诉记者。
记者调查发现，目前银行客户经理和贷款中介主要推荐用于购房的主要品种为经营贷和消费贷两种。“如果有房子可以抵押，你就选经营贷；如果没有，你就选信用贷。”位于珠江新城的一家贷款中介告诉记者，抵押经营贷最高可以做到房屋评估价值的七成。比如1000万元的房子，最高可以通过抵押贷到700万元的资金。
经营贷
信贷中介口中的“经营贷”是指“企业经营性抵押贷款”，是银行针对企业主的一种抵押贷款，企业主可以房屋作为抵押，获得一笔用于经营的贷款。
为了支持小微企业发展，近年来国家要求金融系统向各类企业让利，使得面向小微企业的贷款利率一度从超过5%下降到4.75%、4.35%，去年下半年以来更是低到3.85% 。然而这本来是为了支持小微企业的资金，却被挪用进入楼市，且与个人按揭贷款利率之间形成套利空间，特别是近期随着房贷利率走高，套利空间就进一步扩大。
消费贷
除了“经营贷”， 贷款中介口中的“信用贷”实则是各家银行的“消费贷”，是对消费者个人发放的用于购买耐用消费品或支付各种费用的贷款。
“以装修的名义，我们可以帮你从3—5家银行贷款，每家银行贷出50万元，获得200万元贷款不成问题。”一名按揭信用中介向前来咨询的记者表示，相较于抵押贷，消费贷尽管利率略高，但不需抵押，适合手上没有房子的首套购房者。
“你可以选择先息后本、等额本息、等额本金……”一名中介如是说。目前，30年期的经营贷利率区间为5.2%—5.8%，20年期经营贷则在4%左右。此外，市场中还有5年、10年期经营贷，利率可低至3.8%。
一名不愿透露姓名的银行人士还向记者介绍了“气球贷”模式：“一些银行可以放5年期的贷款给你，但每个月按20年期的供款额来还款，到5年到期时再一次结清，此后再次续贷即可。”
触手可及的信贷“暗门” 中介称可提供“一条龙服务”
信贷资金违规进入楼市一直是监管机构严打的领域，上述操作是如何规避监管的呢？记者调查发现，围绕信贷资金绕道进入楼市，形成了包括购买注册公司、办理营业执照、制造流水、信贷流转腾挪、垫资在内的一条完整的灰色产业链。
以经营性贷款为例，在操作环节上，借款人如果手上的房子存在按揭贷款，需还清按揭贷款后方可抵押；同时，还需要名下或者持有一家公司超过一定比例的股权。
对于大多数购房者来说，这就面临三个问题：
一是名下必须有公司，且流水符合条件；
二是需要一笔资金解押被抵押的房产；
三是要绕过层层的监管审查，将经营贷款“挪”为购房资金。
“这些我们都可以帮你搞定。”位于珠江新城某5A写字楼内的宇胜金融客户经理告诉记者，该公司长期与四大行及各类股份制银行合作，信用贷手续费1%、经营贷一条龙“打包价”是1.5%。经营贷年化利率在3.85%到4%之间，从操作到放款大概3个星期。
该公司一名客户经理介绍，他们可以根据客户的实际需要为其设计融资方案，如他对记者给出了采取“经营贷＋信用贷”的组合方案。其中，以经营性贷款为例，他们将协助提供前期资料准备、购买营业执照、银行评估抵押房产价值、申请签订经营贷合同、房管局录入信息后放款。“如果有需要，我们还可以协助提高房屋评估价。”
对于购房者名下无公司的问题，该中介提到，只需要3000元即可购买一个营业执照，“把钱贷出来以后，营业执照可以直接注销。不会被查到的，查的时候公司早就注销了。”
面对记者对于挪用经营贷买房合规性风险的质疑，宇胜金融的客户经理显得胸有成竹：“我们办了那么多业务，从来没有失败的，也没有被发现的。因为我们有办法。”他打开微信向记者展示近期以来各种成功放款的案例。据其表述，为了绕开监管对资金流向的审查，他们协助将经营贷款打入第三方账户。
“比如，我们帮你准备一个购货合同，放款后银行直接把钱打到对方财务，或者你提供的亲友账户，随后提现出来即可。”他再三向记者打包票保证“没问题”，如果客户需要更早拿到资金，该公司也可提供垫资服务但“打包服务费就要2个点了“。
调查中，广州林和西路一家贷款中介为了打消记者顾虑，更称有“预案”：“我们可以帮忙规避风险，如A银行发现了抽贷，我们会找B银行把钱贷出来还给A银行。一切都在服务范围内。”
被忽略的风险 监管严查下金融机构可抽贷
然而对购房者来说，看似诱人的违规资金入市，却藏着不少风险。广东至高律师事务所主任吴兴印表示，一旦金融机构排查发现，将会提前收回经营贷款，消费者面临资金链告急，而购房者若无法提前还款将会面临被诉讼、执行的风险。
吴兴印表示，与此同时，消费者将会因为其造假行为而被金融机构列入黑名单，并作为失信行为信息报送给公用信息服务平台，此类处理措施将会严格登记消费者的失信记录。消费者的信用记录将会出现“污点”，后续该消费者如果想继续通过信贷方式融资，将会存在障碍，难以得到审批。
此外，吴兴印指出，一旦消费者通过中介公司以造假的方式获取经营贷款，最终无法清偿、造成金融机构重大损失，情节严重的，消费者和中介公司还可能存在被依法追究骗取贷款的相关刑事法律责任。
国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼认为，过多的信贷资金通过经营贷等方式变相流入房地产市场，违背“房住不炒”的基本原则，也会导致金融机构的信贷资金过多依赖房地产。而被挪用的经营贷、信用贷在此背景下将可能会被收缩。真正有信贷需求的小微企业的资金融通将难以得到满足，影响小微企业的经营与发展。
光大银行金融市场部分析师周茂华接受采访时还表示，对银行来说，银行对房地产资产依赖过重，资产负债失衡，一旦房地产市场价格下跌，银行流动性面临风险，严重时容易出现潜在系统性风险。
周茂华认为，最大限度降低资金违规流入房地产市场，有助于防范局部楼市过热，避免企业和居民无序加杠杆，降低商业银行等金融机构对房地产过度依赖，促进国内金融体系和宏观经济长期健康发展。同时，引导有限金融资源加大实体经济薄弱环节和重点领域支持力度，加快经济结构性转型升级，推动经济高质量发展。
针对信贷资金流向，董希淼建议，应修改相关制度办法，将虚构贷款用途、挪用信贷资金的行为纳入征信系统，提高借款人违规成本，从源头上遏制个人消费信贷资金违规流入楼市、股市等。同时，金融机构可以适时建立灰名单、黑名单等制度。
链接：银行为何顶风作案？
事实上，近年来，金融监管部门对于房地产金融风险高度重视。1月4日，银保监会发布《关于推动银行业和保险业高质量发展的指导意见》明确提出，银行保险机构要落实“房住不炒”的定位，严格执行房地产金融监管要求，防止资金违规流入房地产市场。据记者不完全统计，自2020年以来，银保监会及各地银保监局针对银行信贷资金违规流入楼市、股市等限制性领域开出了428张罚单。今年以来，也已经有多家银行因此收到罚单。
为何监管三令五申、罚单不断，违规资金流入房地产仍屡禁不止，一些金融机构与信贷中介仍顶风作案？
在银行业内人士来看，消费贷、抵押经营贷资金违规进入楼市难以禁止，主要在于存在较大的套利空间。某国有大行从事多年小企业贷款的信贷员洪池（化名）对南方日报记者表示，首先，经营贷利率足够便宜。其次，某些银行的贷款期限极长，甚至长达20年。在这样的条件下，经营贷甚至比按揭贷款有价格优势。
与此同时，经营贷、消费贷流向楼市屡禁不止，也暴露了部分银行贷款管理存在漏洞，给部分中介和银行工作人员可乘之机。“有些银行不看经营场所、不看流水等经营数据，只要有执照、有房屋，不管是否正常经营，只要申请经营贷就批。”洪池表示，正规的银行会要求客户以三倍流水覆盖贷款的负债，这才是较为规范的做法。
而国家鼓励小微企业贷款投放的政策导向和考核压力，也让银行没有动力加以严加审批。“监管要求商业银行的小微、普惠贷款占贷款总量达到一定比例，要求小微户数和总额上均有所增长，这是重要的考核指标。但很多银行此前没有从事相关业务的底子，为了迎合政策要求，只能是发放经营贷和信用贷弥补缺口，因此银行只要有房子抵押就行，什么都不管了。”洪池表示，部分银行为了冲指标，往往对贷款中介报送的各类资料睁一只眼闭一只眼，没有严格审查。
对于金融从业者协助客户将非住房贷款，用于购房或支付首付款的行为，吴兴印指出，这一行为存在合规问题。
吴兴印认为，根据《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》的规定，商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。
根据上述规定，金融机构只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款，而“经营贷”、信用贷等其他金融产品本身就有其申请主体资格、用途等的具体规定，以经营贷为例，经营贷产品主要是为了扶持小微企业，为小微企业提供资金融通支持，其用款用途并不能用于购买住房，该做法明显违反了信贷管理的规定。
针对利用抵押经营贷“置换”房贷形成一条灰色产业链，贷款中介提供包括“包装壳公司”在内的“一条龙”服务，吴兴印认为此类中介的行为不合法，已经涉及制造、提供虚假材料以达到套取金融机构贷款等问题。吴兴印表示，此类中介的行为，已有地方银保监局出台相关的规定予以限制，相信类似的对贷款中介处罚措施等的文件会相继出台，对其行为予以处罚、打击。
针对金融机构从业人员，明知客户贷款的真实用途为购房或炒股，还协助办理经营贷款甚至主动介绍办理方法，吴兴印认为，此类行为已是严重的违法违规行为，根据银监局的规定，该具体的从业人员将会受到处罚，其所在金融机构同样会被处罚。“从业人员主动或协助办理此类贷款，情节严重，数额巨大，给金融机构造成重大损失等的，该从业人员还可能构成违法发放贷款罪，可能依法需要承担相应的刑事法律责任。”
发表于 2021-2-5 19:09:19
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